En las relaciones contractuales de arrendamiento, es común pactar que el arrendatario tenga la obligación de contratar los servicios básicos. Estos servicios son agua y luz, los cuales le beneficiarán al momento de hacer uso de la propiedad arrendada.

También es común que el arrendador contrate dichos servicios como titular; obligándose el arrendatario a pagar al arrendador los gastos que se generen por el consumo de servicios durante la vigencia del contrato.

Para este artículo abordaremos el segundo caso. Para ello mencionaremos un criterio emitido en marzo de 2024 respecto al incumplimiento de los arrendatarios en el pago puntual de los servicios básicos. 

Una estrategia común de arrendadores para obtener el pago del arrendatario es la suspensión de servicios. Recurren a la suspensión parcial o total del agua o de la luz bajo la promesa de su restablecimiento una vez solventado el adeudo existente. 

Sin embargo, existe un nuevo criterio que puede sancionar dicho actuar emitido por el Primer Tribunal Colegiado en el Estado de Nuevo León, que se puede consultar bajo el número de registro digital 2028461 y denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LA CANCELACIÓN DEL SERVICIO DE ENERGÍA ELÉCTRICA A INSTANCIA DEL ARRENDADOR DURANTE LA TRAMITACIÓN DEL JUICIO EN EL QUE DEMANDÓ SU RESCISIÓN, LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE, CONSTITUYE UN ELEMENTO DE PRESIÓN INDEBIDO QUE IMPLICA VIOLACIÓN DE DERECHOS HUMANOS Y, POR TANTO, NO DEBE SER TOLERADO POR EL JUZGADOR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).”.

Atentado a los DDHH en contratos de arrendamiento

Se determinó que dicha práctica consiste en un elemento de presión indebida en contra del arrendatario que implica la violación de sus derechos humanos. Se traduce en el incumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendador previstas en el artículo 2306, fracciones III y IV del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

Dicho artículo refiere a no estorbar en el uso de la propiedad arrendada (salvo por causas de reparaciones urgentes e indispensables) y de garantizar el uso y goce pacífico de la cosa durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Esto es importante para arrendadores y arrendatarios por el efecto que ocasiona la suspensión de servicios básicos en la relación contractual. Independientemente de si el uso del inmueble es de uso comercial, residencial, industrial, etc., puede traducirse en un incumplimiento de contrato por parte del arrendador..

Dicho incumplimiento puede generar para el arrendatario el derecho a reclamar daños y perjuicios,  o en su caso, las penas convencionales que se hayan pactado en el contrato

Es importante resaltar que dicho criterio judicial actualmente solo consiste en una tesis aislada. No es de observancia obligatoria para los Tribunales del Poder Judicial de Nuevo León, sin embargo, sí constituye un precedente que un Juez puede adoptar para resolver un Juicio de Arrendamiento. Por lo que no debe tomarse a la ligera.