El valor catastral de un inmueble es un factor determinante en la base gravable del impuesto predial, tan es así, que un error en su cálculo, puede generar una carga fiscal injustificada para las y los propietarios. Este problema se presenta con frecuencia cuando la autoridad catastral asigna valores desproporcionados sin considerar las características reales del terreno, como su topografía, uso del suelo o la disponibilidad de servicios públicos, lo que puede inflar artificialmente el pago del impuesto.

En algunos casos, los incrementos excesivos en el valor catastral se derivan de errores aritméticos en la determinación de las unidades de construcción o suelo, la aplicación incorrecta de coeficientes de demérito por profundidad o la asignación errónea de valores unitarios aprobados por el Congreso del Estado. Para las y los propietarios afectados, este tipo de situaciones pueden representar un impacto financiero considerable, ya que el impuesto predial debe pagarse de manera periódica y cualquier sobrevaloración indebida incrementa sus costos sin una justificación legal o técnica adecuada.

Un caso particular de problemática fiscal se da en desarrollos inmobiliarios y condominios en construcción, donde la legislación establece que el impuesto predial sólo debe pagarse una vez que las construcciones han sido concluidas. No obstante, en diversas ocasiones se ha intentado cobrar el impuesto sobre metros construidos inexistentes, afectando directamente a las y los desarrolladores o propietarios de los terrenos. 

¿Qué dice la ley en México sobre el valor catastral de una propiedad?

Conforme al marco legal vigente, la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León establece que el impuesto predial en fraccionamientos debe ser cubierto por el o la titular de la autorización hasta la fecha en que se formalice la venta de los lotes, evitando así que se cobre a las y los propietarios por edificaciones que aún no han sido materializadas. Sin embargo, en la práctica, es común que las autoridades municipales no apliquen correctamente este principio, generando cobros indebidos y obligando a las contribuyentes a emprender procedimientos administrativos para corregir estos errores.

Ante estos escenarios, es fundamental que las y los propietarios conozcan su derecho a inconformarse con el valor catastral asignado a sus inmuebles. De acuerdo con la Ley Catastral, los contribuyentes pueden presentar un escrito de inconformidad ante la Tesorería Municipal, manifestando los motivos de su desacuerdo y acompañando un avalúo del inmueble emitido por una institución de crédito autorizada o una institución colegiada de valuación debidamente constituida en la entidad. En caso de que se detecten errores en la valuación, la autoridad catastral tiene la obligación de corregirlos y determinar un nuevo valor ajustado a la realidad del predio. Si la inconformidad persiste, el expediente se remite a la Junta Municipal Catastral, que deberá resolver el asunto en un plazo no mayor a 15 días hábiles. 

Este mecanismo de defensa permite a las y los propietarios proteger su patrimonio y garantizar que la tributación sea justa y acorde con la normatividad vigente. En este sentido, la prevención y la asesoría adecuada juegan un papel clave, ya que contar con un avalúo actualizado y conocer el marco legal aplicable puede hacer la diferencia entre pagar un impuesto justo o asumir una carga fiscal innecesaria.