Comprar un terreno implica adquirir un complejo paquete de posibilidades, derechos y restricciones.

Un proceso de due diligence consiste en una revisión exhaustiva  del inmueble, la cual debe realizarse antes de invertir, con el objetivo de  evitar desastres y proteger tu inversión. 

Para ello, es esencial un análisis crítico que se divide en tres áreas: 

Área 1: Análisis de los Documentos Públicos y Catastro 

Esta es la base de todo y debe realizarse con precisión: 

• Estudio de Título en el Registro Público: No basta con la copia del vendedor. Se debe verificar la titularidad, el tracto sucesivo (una cadena de propiedad ininterrumpida), la libertad de gravamen (que no existan hipotecas o embargos) y la existencia de limitaciones o servidumbres (como derechos de paso de servicios públicos).
• Situación Fiscal y Administrativa: Es crucial comprobar que el predio no tenga adeudos de impuesto predial ni de servicios.

Área 2: Diagnóstico Urbano y Verificación del Sitio

Este análisis define si tu proyecto es viable: 

• Uso de Suelo y Normativa de Zonificación: Se debe analizar el uso de suelo que es reconocido sobre el inmueble, así como los lineamientos urbanísticos aplicables como el C.O.S. (superficie que se puede construir), C.U.S. (superficie total de construcción) y C.A.A.V. (área verde obligatoria).
• Restricciones Específicas: Investigar la altura máxima permitida, los metros de frente, los cajones de estacionamiento requeridos y los remetimientos (distancias a los límites del terreno).
• Alineamiento Vial: Confirmar que no existan planes futuros para ampliar la calle que pudieran afectar tu propiedad.  

Una vez que se tiene la información documental, es indispensable ir al terreno. De lo contrario, podrán pasar desapercibidos  problemas que los documentos no reflejan. Por ello, debes: 

• Verificación de la Posesión Física: Primero, es vital confirmar que el terreno no esté invadido o en posesión de un tercero.
• Conflictos Sociales o Ejidales: Así mismo, en zonas suburbanas, es fundamental investigar si hay disputas con ejidos colindantes o un historial de conflictos vecinales.
• Accesos y Vías de Comunicación: Finalmente, debes verificar que los caminos de acceso sean públicos y no propiedad de un particular que pueda bloquear el paso.

Área 3: El Frente Ambiental y de Riesgos

Un terreno legalmente viable puede ser una bomba de tiempo si tiene problemas ocultos.

• Impacto Ambiental y Zonas Protegidas: Se debe investigar si el inmueble está dentro o cerca de un Área Natural Protegida (ANP). También, se debe evaluar si el proyecto  pretendido requiere una manifestación de impacto ambiental, en su caso.
• Análisis de Riesgos: El Atlas de Riesgos municipal es un documento público que identifica si el terreno está en una zona con riesgo de inundación, fallas geológicas o deslaves.
• Factibilidad de Servicios: No asumas la disponibilidad de servicios; ya que para realizar el proyecto, deberás obtener una factibilidad por parte de CFE y el organismo de agua.

Adquirir un terreno en el desarrollo inmobiliario exige una estrategia minuciosa. Un error en esta etapa inicial puede afectar todo el proyecto. Por ello, un due diligence  exhaustivo es una inversión esencial que puede salvaguardar tu capital.

Daniela Sánchez Rodríguez | daniela@zarateabogados.com