Los condominios han tomado popularidad durante estos últimos años, el concepto de el compartimento de áreas comunes es cada vez más buscado y más en ciudades grandes que necesitan optimizar espacios. Es cierto que los condominios atraen muchísimo por sus amenidades, pero, ¿quién se hace cargo de ellas?

Estas áreas comunes están bajo la responsabilidad de un administrador, quien mantiene sus condiciones y los servicios que las hacen funcionales. Sin esta figura, no habría alumbrado, seguridad ni mantenimiento. El administrador, al no ser dueño único, debe velar por el interés colectivo de los residentes, asegurando que todas las necesidades y servicios sean cubiertos. Sin embargo, estas obligaciones también conllevan poderes y facultades que le permiten cumplir con sus responsabilidades.

Las facultades de un administrador no son un simple capricho, estas están respaldadas por la ley. En el caso de Nuevo León, existe la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado, la cual tiene por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del régimen de propiedad en Condominio. Dentro de esta se señala explícitamente quién es un administrador, el cual se define como: 

“La persona física o moral designada por la Asamblea General para desempeñar la función de administración de un Condominio en los términos de esta Ley y del Reglamento Interno.”

En el capítulo II de esta Ley se desprenden las facultades del administrador, este define explícitamente estas facultades, destaca el recaudar las cuotas ordinarias que correspondan a cada inquilino para los fondos de mantenimiento, administración y reserva, asimismo las cuotas extraordinarias. Al igual se desprende que el administrador tiene la facultad de efectuar los pagos y gastos de mantenimiento y/o administración correspondientes, esto solventado a base  del dinero recaudado. Sin embargo, el procedimiento detallado para el cobro, las sanciones por morosidad y las reglas de convivencia deben estar claramente especificadas en el Reglamento Interno del Condominio.

El pago de estas cuotas es de carácter obligatorio y debe de estar establecido y especificado en el reglamento interno. Existen dos tipos de cuotas: la ordinaria y la extraordinaria.

El impago de tres cuotas ordinarias o una extraordinaria en un condominio activa un proceso legal de cobro forzoso. La administración, respaldada por la ley, puede iniciar una vía ejecutiva civil, que es un juicio rápido para reclamar la deuda. Para ello, debe presentar un estado de cuenta que detalle los adeudos, los intereses y las multas, el cual debe estar firmado por el administrador y el presidente del comité de vigilancia. Este documento, junto con los recibos impagados y una copia certificada del acta de asamblea o del reglamento interno, se convierte en la prueba legal necesaria para que el juez ordene el pago. Tener un administrador con facultades bien definidas en el reglamento interno es crucial para prevenir conflictos y evitar sanciones. Un reglamento que detalla el proceso de cobro, plazos e intereses actúa como un contrato que todos los residentes han aceptado. Esto le permite al administrador actuar con autoridad para recuperar cuotas, incluso mediante un juicio ejecutivo civil, sin que sus acciones sean consideradas arbitrarias. Sin esta figura y sus funciones claramente establecidas, la falta de atención o la indecisión sobre quién debe hacerse cargo de las tareas comunes puede llevar al caos y a costosos litigios entre vecinos, afectando la convivencia y el valor de la propiedad.