¿Qué hacer cuando un inspector en materia de desarrollo urbano se presenta en tu obra debido a una denuncia vecinal? 

En esta guía, aclararemos el procedimiento que se sigue ante una denuncia y claves para brindar el desarrollo de tu proyecto. 

¿Cómo funciona realmente una denuncia urbana?

Debe aclararse que la denuncia se traduce en una obligación de investigar por parte de la autoridad municipal, sin que ello automáticamente implique responsabilidad sobre el constructor.

El procedimiento, en esencia, consta de las siguientes etapas:  

1. Recepción de la Denuncia: Un vecino, un competidor o cualquier persona con interés, presenta una queja formal ante la autoridad municipal competente. Entre los motivos más comunes se encuentran: exceder la altura o los metros de construcción permitidos, ruido u horarios de trabajo fuera de norma, afectaciones a la propiedad colindante, o la falta de licencias visibles.
2. Orden de Inspección: La autoridad municipal competente delimita el objeto a inspeccionarse en la construcción y faculta a un inspector para su realización. 
3. Visita de Verificación: El inspector acude a tu obra. Es el momento más critico, ya que la forma en que el equipo responsable de obra atienda esta visita, puede determinar si el problema escala o se resuelve rápidamente. 
4. Acta Circunstanciada: Es el documento donde el inspector hace constar todas aquellas irregularidades que en su caso identificó y le concede al constructor la posibilidad de hacer manifestaciones. Cabe destacar que no se resuelve de manera definitiva si la obra cumple o no con la normatividad aplicable; sin embargo, pueden adoptarse “medidas de seguridad” de carácter provisional que impidan la continuación de la obra.  

Una vez concluida esta etapa, y dependiendo de las irregularidades identificadas por el inspector, la autoridad municipal determinará si da inicio o no a un procedimiento administrativo sancionatorio donde le concederá al constructor la posibilidad de defenderse debidamente de las acusaciones. 

¿Qué errores se deben evitar ante una denuncia vecinal?

No se debe subestimar la trascendencia de la denuncia y pensar que “es solamente un vecino molesto”, ya que puede culminar en la autoridad haciendo una revisión exhaustiva tanto del permiso concedido, como de la forma en que se está llevando a cabo su ejecución de la obra.

Cabe destacar que desde el inicio de la obra, se recomienda designar a un encargado que sea un enlace proactivo y de comunicación directa con los vecinos para atender todas las inconformidades.

¿Qué documentación es necesaria tener a tu alcance para abordar la molestia de los vecinos y en su caso, la inspección?

• Licencias y Permisos Clave: Copia de la licencia de construcción y uso de suelo, manifestación de impacto ambiental (si aplica) y todos los demás permisos, licencias y autorizaciones relevantes.
• Bitácora de Obra: Al día y firmada.
• Planes Autorizados: Un juego completo de los planos sellados por la autoridad.

Una denuncia vecinal no tiene por qué sentenciar el desarrollo de tu proyecto. Con la asesoría correcta, puedes convertir esta amenaza silenciosa en un aspecto adicional a considerar en la gestión de riesgos del proyecto.

No lo olvides, tu inversión es demasiado grande para darle entrada a la incertidumbre.  ¡Hazlo como se debe!

Roberto Sebastián Woo Trasfí | sebastian@zarateabogados.com

Daniela Sánchez Rodríguez | daniela@zarateabogados.com