La acción reivindicatoria es el instrumento legal más potente que tiene un propietario para defender su derecho frente a terceros. Si eres dueño de una propiedad pero no tienes la posesión material de la misma, este juicio es la vía procesal adecuada para restituir tu dominio.

¿Qué es la acción reivindicatoria?

Es la acción judicial que ejerce el propietario de un bien (mueble o inmueble) que no está en su posesión, contra el poseedor que no tiene título para retenerlo o tiene uno de menor jerarquía. El objetivo primordial es que el Juez declare que el actor es el dueño y ordene al demandado la entrega y desocupación inmediata del bien.

Elementos esenciales para que proceda la acción

Para que un Juez dicte una sentencia favorable, el demandante debe acreditar de manera fehaciente tres requisitos fundamentales (conocidos en la doctrina como elementos de la acción):

1. La propiedad del inmueble (Título de Dominio)

No basta con decir que se es dueño. El actor debe presentar un título de propiedad legítimo (como una escritura pública debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad). Este documento demuestra que el derecho del demandante es previo y superior al del actual ocupante.

2. La posesión del demandado

Se debe demostrar que la persona a la que se demanda tiene la posesión física del bien. Esta posesión puede ser de «mala fe» (sin título alguno) o «de buena fe», pero sin que el poseedor sea el dueño real.

3. La identidad del inmueble (El elemento crítico)

Este es el punto donde fracasan la mayoría de los juicios. La identidad formal y material consiste en probar que el inmueble que describe el título de propiedad es exactamente el mismo que está ocupando el demandado.

El error más común: La falta de identidad del inmueble

Muchos propietarios asumen que, al presentar sus escrituras, el caso está ganado. Sin embargo, en el derecho civil, la identidad del inmueble no se presume.

Si el demandado niega que el terreno que ocupa sea el mismo que describe la escritura, el juicio puede perderse por falta de precisión. Para evitar esto, es indispensable:

• Prueba Pericial en Topografía o Agrimensura: Un experto debe acudir al sitio, medir colindancias, verificar coordenadas y dictaminar que el predio «A» (de la escritura) coincide físicamente con el predio «B» (en posesión del demandado).
• Inspección Judicial: El Juez o un secretario judicial dan fe de la existencia y ubicación del inmueble.

Diferencias entre Acción Reivindicatoria y Juicio de Desahucio

Es vital no confundir estas figuras:

• Desahucio: Se utiliza cuando existe un contrato de arrendamiento previo. Se busca terminar el contrato por falta de pago.
• Reivindicatoria: Se utiliza cuando no existe un contrato entre las partes, o cuando el poseedor simplemente se introdujo al inmueble sin autorización.

Característica	Acción Reivindicatoria	Juicio de Desahucio
Documento base	Escritura de Propiedad	Contrato de Arrendamiento
Finalidad	Recuperar la propiedad plena	Recuperar la posesión por incumplimiento
Sujetos	Propietario vs. Poseedor	Arrendador vs. Arrendatario

Recomendaciones finales para un juicio exitoso

1. Actualiza tus escrituras: Asegúrate de que estén inscritas correctamente en el Registro Público.
2. No esperes demasiado: Aunque el derecho de propiedad no suele prescribir de forma ordinaria, permitir que un tercero posea tu inmueble por muchos años puede abrirle la puerta a la usucapión (prescripción adquisitiva).
3. Prepara la prueba pericial: Como mencionamos, la identidad del inmueble es el corazón del juicio. Contar con un perito calificado es la mejor inversión para asegurar la sentencia.

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¿Estás enfrentando una situación de invasión o despojo? Consulta con un abogado especialista en derecho civil para analizar la viabilidad de tu acción reivindicatoria.

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