Crisis de Vivienda en NL: Mejorando la Planeación Urbana

De acuerdo con datos expuestos por el Instituto de la Vivienda de Nuevo León con base en la Encuesta Intercensal del INEGI, el parque habitacional en la entidad creció un 17% entre 2020 y 2025 (alcanzando 280 mil nuevas viviendas). Sin embargo, el Director del Instituto de la Vivienda, Eugenio Montiel Amoroso, advirtió un fenómeno crítico: mientras los municipios periféricos absorben el crecimiento, municipios consolidados como Monterrey, Guadalupe y San Nicolás perdieron población a pesar de contar con cobertura de servicios superior al 99%.

«Ya No Existe Más Tierra»: Crecer Hacia Arriba Exige Asesoría y Planeación Correcta

La postura gubernamental frente a la crisis de vivienda es clara: «Ya no existe más tierra donde crecer… pero sí se puede crecer para arriba». No obstante, la transición de la expansión horizontal a la redensificación vertical en polígonos consolidados no puede improvisarse; requiere una planeación legal y técnica rigurosa, así como el acompañamiento de expertos en la materia.

Impulsar la verticalidad sin una estrategia preventiva previa expone a los proyectos a desafíos regulatorios de alta complejidad:

• Saturación e Infraestructura Existente: Asignar mayores Coeficientes de Utilización del Suelo (CUS) y Ocupación del Suelo (COS) en zonas consolidadas exige asegurar la factibilidad técnica y legal de servicios de agua, drenaje y energía eléctrica sin vulnerar los derechos de usuarios existentes.
• Gobernanza Metropolitana Desarticulada: Como señaló el funcionario, se requiere fortalecer la coordinación entre los 16 municipios metropolitanos para homogenizar planes de desarrollo urbano, licencias y criterios ambientales, evitando normativas contradictorias entre alcaldías.
• Certeza Jurídica y Oposición Vecinal: El despliegue de torres de uso mixto en colonias tradicionales detona frecuentemente amparos, denuncias populares y suspensiones de obra impulsadas por colindantes. Un blindaje jurídico preventivo desde la obtención del permiso resulta indispensable.

Certeza Patrimonial y Compliance Inmobiliario

El reporte también destacó avances sustanciales en certeza patrimonial (más de 286 mil viviendas escrituradas) y la reducción de la cartera vencida gubernamental al 12.8%. Esto demuestra que la regularización y la disciplina fiscal son pilares de la política pública de vivienda.

De igual forma, la iniciativa privada debe actuar con visión preventiva. Apoyarse en especialistas para estructurar un correcto compliance inmobiliario garantiza que la urgencia por redensificar y solucionar el desabasto habitacional no comprometa el cumplimiento estricto de las licencias en materia urbanística y medioambiental.

En Zárate Abogados asesoramos a desarrolladores, constructores e inversionistas en la planeación integral, dictaminación de usos de suelo y gestión de licencias de desarrollo urbano para asegurar la viabilidad legal de sus proyectos en la Zona Metropolitana de Monterrey.