El diseño de proyectos inmobiliarios está sujeto a las restricciones y lineamientos que las leyes y reglamentos, uno de sus elementos son los Coeficientes de construcción. Lo anterior deriva de la regulación constitucional sobre el derecho de propiedad, que reserva a favor del Estado mexicano la posibilidad de imponer restricciones y limitaciones al aprovechamiento de la propiedad privada.

Es esa la justificación para que la autoridad legislativa y administrativa, dentro de sus respectivas esferas competenciales, plasmen en los ordenamientos las condiciones que limitan el aprovechamiento de un terreno, siendo identificadas como restricciones de orden urbanístico o lineamientos.

Los lineamientos o restricciones de orden urbanístico, son descritos por la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Nuevo León, como restricciones consistentes en el coeficiente de utilización del suelo; coeficiente de ocupación del suelo; coeficiente de absorción del suelo o de área verde, remetimientos, altura de las edificaciones, y, en su caso, las áreas de cajones de estacionamiento, así como afectaciones viales o de otros destinos, entre otros, de cuya aplicación resulta un espacio en el cual se puede edificar y un volumen de edificación. También señalando que estas deben encontrarse en los planes, programas o reglamentos municipales en materia de desarrollo urbano.

¿Qué son los coeficientes de construcción?

Si bien la anterior definición proviene de la Ley de una entidad específica, los coeficientes de construcción son lineamientos utilizados para la regulación del aprovechamiento de superficies en todo México.

El coeficiente de ocupación de suelo es el lineamiento que determina la superficie máxima de desplante construible de una edificación sobre un predio. Este se obtiene de dividir la superficie de desplante de la edificación, entre la superficie total del lote o predio.

Por su parte, el coeficiente de utilización del suelo, es el lineamiento que determina la determina la máxima superficie construida que puede tener una edificación, es decir, la cantidad máxima de metros cuadrados que es permitido que tenga la edificación.

Para este lineamiento, es común que existan partes de la edificación que a pesar de que físicamente sí representan un aumento en los metros cuadrados de construcción, no se contabilicen para el cálculo del coeficiente de utilización del suelo, por ejemplo, en algunos reglamentos municipales establecen que los estacionamientos subterráneos no se contabilizan para el cálculo de tal lineamiento.

Por su lado, el coeficiente de absorción del suelo o de área verde, determina la superficie de un predio que deberá quedar libre de techo, pavimento, sótano o de cualquier material

impermeable, por lo que únicamente sea destinada para jardín, área verde o arborización, con el fin de cumplir con la absorción del suelo. Este lineamiento implica que no se coloque edificación o parte de una edificación sobre la superficie reservada para cumplir con la restricción.

Identificar y contemplar debidamente los coeficientes de construcción aplicables para el diseño de un proyecto inmobiliario, puede evitar la pérdida de tiempo y recursos ya que, de poco o nada será útil diseñar un proyecto fabuloso, que simplemente no puede ser autorizado por las autoridades.

En conclusión, el cumplimiento de los coeficientes de construcción en un proyecto inmobiliario, es un requisito indispensable para lograr su aprobación y posterior concreción.

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