Promesas Rotas, Inversión en Riesgo

• Una guía sobre las contingencias por incumplimiento en contratos de promesa de compraventa.

En ocasiones firmar un contrato de compraventa es el resultado de una serie de pasos previos. En donde por distintos motivos los interesados en realizar la operación tuvieron que optar por documentos preliminares que afianzarán su compromiso para llevar a cabo el contrato definitivo.

Por las características de una operación es posible que las partes o el objeto de la compraventa no se encuentren listas para llevar a cabo un contrato definitivo como lo es el de compraventa, y tengan que recurrir a un contrato preliminar como lo es la promesa de compraventa.

La promesa de compraventa es un documento por el cual las partes se obligan a celebrar en cierta fecha o al cumplirse una condición, el contrato definitivo de compraventa. En este tipo de contratos es común que el promitente comprador, entregue al promitente vendedor una cantidad de dinero en concepto de depósito en garantía del cumplimiento de la celebración del contrato final. 

La redacción de la promesa de compraventa debe ser clara en cuanto a la obligaciones que pactan las partes, ya que las codificaciones civiles establecen que existe la compraventa con el simple hecho de acordar el objeto y el precio, sin que se haya entregado el primero o pagado el segundo. Por lo que resulta preponderante que la redacción del clausulado establezca que la obligación pactada en el contrato preliminar es la de celebrar el contrato definitivo. 

Ahora, ¿qué sucede cuando una de las partes incumple con la promesa de compraventa?

De un día para otro, el sueño se tambalea y la inversión queda en la cuerda floja. Una de las partes decide no continuar, los plazos no se cumplen o surgen desacuerdos que paralizan todo el proceso. Es en este punto de quiebre donde la incertidumbre y la frustración pueden tomar el control, dejando a la parte afectada con una pregunta abrumadora: ¿Y ahora qué?

Ante esta situación, se abre una abanico de posibilidades, entre ellas las implicaciones legales.

La ley contempla la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso de las obligaciones pactadas dentro de la promesa de compraventa. Esto mediante una acción legal conocida como la “acción proforma”. En este procedimiento se acude ante el juez competente y se le solicita haga efectivas las obligaciones contraídas, y en caso de ser procedente la acción y mantenerse la negativa al cumplimiento voluntario, ser el juez quien rebeldía otorgue la escrituración del inmueble o ordene el embargo de bienes suficientes para el cumplimiento con el pago del precio. 

La efectividad de lograr el cumplimiento forzoso vía judicial del contrato de promesa de compraventa dependerá en gran medida del clausulado del documento, especialmente si se pactaron cláusulas penales o garantías para poder hacer efectivas las obligaciones contraídas. 

El uso de las promesas de compraventa como documentos preliminares suele ser un instrumento efectivo para realizar un contrato de compraventa posterior, pero para lograr su efectividad es importante tener un buen clausulado que permita hacer efectivas las obligaciones pactadas ante el juez competente.