Adición de artículos 1720 Bis, 1720 Bis 1 a Bis 6, del Código Civil para el Estado de Nuevo León (CCNL)

La reciente reforma al CCNL resulta de importancia para el mercado de desarrollo y comercialización de inmuebles en el Estado. Su contenido concede la definición de la preventa inmobiliaria, sus requisitos, elementos, los supuestos en los que se puede aceptar o considerar aceptada, así como los supuestos de revocación de ésta y sus consecuencias.

Es así como, según el artículo 1720 Bis, la preventa de compra inmobiliaria es el ofrecimiento de compra de un bien inmueble donde el titular del bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad, por motivos de estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo; y el titular no cuenta con la autorización de ventas respectiva.

Posteriormente en el artículo 1720 Bis 2, se señala que para qué la preventa sea recibida en primera instancia por el destinatario, se necesitará que: (i) el desarrollo del destinatario de la oferta cuente con licencia de construcción vigente y (ii) que el destinatario de la oferta sea el titular de dicha licencia o alguien expresamente facultado por el titular de la licencia mediante escrito  ratificado ante notario público.

Lo anterior tomando en cuenta que conforme el artículo 1720 Bis 3 y 4, la aceptación de la preventa se podría dar bajo los siguientes supuestos:

• Mediante notificación de aceptación de la preventa por parte del destinatario hacia el oferente, en un plazo no mayor a 3 meses desde su recepción;
• Al momento en el que el oferente entregue cualquier tipo de numerario por concepto de depósito, garantía u otro y éste sea recibido por el destinatario de la oferta.

Ahora, una vez aceptada la preventa, el destinatario tendrá la obligación de informar al oferente sobre: (i) el vencimiento de la licencia de construcción o sus respectivas prórrogas, y (ii) el supuesto en donde se niegue la autorización del proyecto de ventas; dado lo anterior, el oferente podrá revocar la misma y el destinatario tendrá que entregar la totalidad de numerario que le haya sido entregado en relación a la preventa, debiendo de pagar además un interés legal o convencional no menor al 9% anual, en un plazo máximo de 60 días naturales, posteriores a la revocación de la oferta por parte del oferente

Por último, también se agregó el artículo 1720 Bis 6, centrado en la posibilidad de establecer sanciones para el oferente en caso de incumplir con el numerario o cualquier otra obligación relacionada a la preventa, o bien, para el destinatario en caso de revocación de la oferta por causas imputables a éste; siendo importante especificar que las sanciones sólo se podrán dar en el caso de que la preventa haya sido aceptada.