Comprar una casa es un sueño para muchos, pero ¿qué pasa si el título de propiedad que te acredita como dueño tiene problemas? En México, el derecho a la propiedad es fundamental, y existen leyes para proteger tu patrimonio. Sin embargo, es crucial entender qué hace que un título de propiedad sea válido y cómo evitar sorpresas desagradables.

El contrato de compraventa es el método más común por el cual se transmite la propiedad de un inmueble, por lo que resulta importante entender que es una compraventa. La mejor referencia para entender un concepto jurídico es la ley, y en este caso  el Código Civil. En términos simples, un contrato de compraventa ocurre cuando alguien se compromete a darte la propiedad de algo (como una casa) y tú te comprometes a pagarle un precio por ello..  Inclusive el Código nos señala que para que se entienda perfecta la compraventa, no es necesario que el vendedor entregue la posesión de la cosa, ni que el comprador haya pagado el monto pactado. 

La ley establece reglas sobre cómo debe hacerse un contrato de compraventa, especialmente cuando se trata de propiedades. Para propiedades de menor valor (hasta cierto monto basado en el salario mínimo), se puede hacer un contrato privado con testigos y ratificación ante notario.

Sin embargo, para propiedades de mayor valor, la ley exige que el contrato se realice en una Escritura Pública ante un Notario. Esto brinda mayor seguridad jurídica.

La ventaja de acudir ante un Notario Público es que este actúa como un filtro para revisar validez de los documentos y la factibilidad de celebrar una compraventa que cumpla con todos los requisitos de la ley y puede otorgar al comprador la seguridad de obtener un título de propiedad que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad.  

Las deficiencias en los títulos de propiedad se presentan particularmente cuando los contratos de compraventa se celebren de manera privada, dado que no hay una persona que se cerciore de la validez de los documentos y de la capacidad de los contratantes de celebrar el acto.

Elementos importantes del título de propiedad

Algunas de las deficiencias más comunes que podemos encontrar en los títulos con los que las personas pretenden acreditar la propiedad de un inmueble se encuentran las siguientes:

• Inscripción en sección cuarta: Imagina que compras una casa, pero al revisar el registro, resulta que solo está inscrita la posesión, no la propiedad en sí. Esto significa que alguien más podría reclamar la propiedad legalmente.
  
• Falta de antecedente: Es como si la casa no tuviera historia legal. No se sabe quién fue el dueño anterior, lo cual genera incertidumbre.
  
• Heredero sin acreditar: Imagina que alguien te ofrece venderte una casa que pertenecía a una persona que ya murió. Esta persona dice ser el heredero, pero no te muestra ningún documento legal que lo compruebe. En este caso, aunque te firme un contrato de compraventa, es muy probable que no tenga el derecho legal para vender la propiedad, lo que invalidaría la transacción.
  
• Dos antecedentes distintos: Dos personas distintas presentan documentos que los acreditan como dueños de la misma propiedad. Esto genera un conflicto legal.

Como hemos visto, un título de propiedad con deficiencias puede generar graves problemas. Por eso, antes de firmar cualquier contrato, es fundamental realizar una revisión exhaustiva de la documentación y buscar la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario. De esta forma, protegerás tu inversión y evitarás futuros dolores de cabeza.