Impacto Cero: mecanismos legales a seguir para evitar riesgos hidrológicos en la construcción regiomontana

El pasado 2025 se vio inmiscuido de varios “incidentes hidrológicos” que puso a los desarrolladores inmobiliarios en el ojo mediático, véase simplemente los casos virales de la Casa del Sorteo Tec o el colapso de muros en la Colonia Catujanes. Ambos casos derivan de un común denominador, las inundaciones de lluvias torrenciales y la caída de agua derivada de dichas tormentas. Pero hemos de preguntarnos si dichos casos fueron meros “accidentes naturales” o bien la falta de cumplimiento normativo. 

A nuestro saber, la Ley de Agua Potable y Saneamiento y la Ley de Asentamientos Humanos, ambas del Estado de Nuevo Leon,  establecen claramente la obligación del diseño de «Impacto Cero». Política que se puede resumir en los siguientes 3 puntos: 

1. No basta con la obtención de Factibilidad de Agua

El artículo 34 de la Ley de Agua Potable y Saneamiento, a primera vista, pareciera que sólo exige la obtención de factibilidad de agua para nuevos desarrollos. Sin embargo, de una lectura más detallada podemos dar cuenta que el proyecto ejecutivo debe incluir sistemas de retención/detención. Lo anterior, con la finalidad de que el escurrimiento del predio urbanizado no supere al del terreno natural. Los desastres recientes demuestran la consecuencia de omitir este cálculo. Expertos señalan que diseñar cocheras hundidas o niveles de piso terminados por debajo de la banqueta, sin los tanques de tormenta o sistemas de captación adecuados que la ley exige, convierte a las propiedades en cauces naturales. 

2. Infraestructura Verde

La Ley Asentamientos Humanos Estatal define el «Manejo Integral de Aguas Pluviales» como el conjunto de acciones para controlar flujos, incluyendo zonas de amortiguamiento e infiltración. Esto se alinea con la gestión de riesgos que busca evitar riesgos hidrológicos, donde la falta de un sistema de drenaje adecuado puede provocar que el agua acumule fuerza suficiente para derribar infraestructuras. El diseño urbano debe integrar infraestructura verde no por estética, sino por seguridad física. La ley exige obras de control de flujos y percolación que reduzcan la velocidad del agua antes de que esta impacte estructuras habitadas. Ignorar la topografía y sellar el suelo sin medidas compensatorias viola el principio de seguridad que la normativa busca garantizar.

3. Ejecución y Responsabilidad Profesional

La normativa no sugiere, obliga a los desarrolladores a construir por su cuenta las instalaciones y obras de infraestructura pluvial necesarias. La omisión en la debida ejecución de estas obras (rejillas insuficientes, falta de bordos de contención, ausencia de tanques de tormenta) deriva en responsabilidades directas cuando ocurren daños patrimoniales o lesiones a terceros. La «fuerza de la naturaleza» deja de ser una excusa válida cuando existe una omisión técnica de los lineamientos legales diseñados precisamente para contener dicha fuerza.

El diseño hidráulico en Nuevo León no necesita nuevas leyes, necesita su debido cumplimiento. La normativa de «Impacto Cero» existe para proteger la vida y los bienes por lo que los desarrolladores deben entender que diseñar sin tomar en cuenta los riesgos hidrológicos no es solo una mala práctica sino que es es una violación a la ley con consecuencias devastadoras. La verdadera plusvalía hoy radica en la seguridad de que cuando llueva la casa seguirá seca, pues de lo contrario, la gente está pagando por palacios de agua.